我们如何解决美国的经济适用房危机？波士顿大学的澳门威尼斯人注册网站研究有助于推动一项联邦法案提出答案
凯瑟琳·莱文·爱因斯坦（Katherine Levine Einstein）说，美国没有足够的住房来满足需求，部分原因是当地的规章制度被用来阻止新的建设。照片由iStock/Sundry Photography提供
我们如何解决美国的经济适用房危机？波士顿大学的澳门威尼斯人注册网站研究有助于推动一项联邦法案提出答案
立法可以限制严格的地方分区法规和直言不讳的“不要在我的后院”居民阻止多户住宅的能力
如果你正在大波士顿地区寻找一个不会让你倾家荡产的地方，祝你好运。单户住宅的平均价格最近突破了95万美元。觉得租房更好吗？一套一居室公寓每月的租金约为3000美元，一年的租金约为3.6万美元。
即使离开马萨诸塞州也无济于事——经济适用房危机并不局限于这个海湾州。皮尤澳门威尼斯人注册网站研究中心（Pew Research Center）的数据显示，在全国范围内，高成本和库存不足让近一半的美国人担心自己居住的地方是否能买到负担得起的住房。这对低收入的美国人来说是一种惩罚。
宾夕法尼亚州民主党参议员约翰·费特曼（John Fetterman）和德尔州民主党众议员丽莎·布朗特·罗彻斯特（Lisa Blunt Rochester）提出了一项新的联邦法案，旨在通过更容易地推翻可能阻碍新建筑的地方法规来解决危机，而这些法规往往被那些不想在自家后院建新房子的人当作武器。该法案的方法在一定程度上受到波士顿大学澳门威尼斯人注册网站研究的启发。
在一份宣布《减少住房监管障碍法案》的新闻稿中，费特曼的办公室表示，“该法案将授权地方和州政府解决增加住房供应的监管障碍。”这份新闻稿还引用了波士顿大学政治学家凯瑟琳·莱文·爱因斯坦的话。
她是《邻里捍卫者：参与性政治和美国住房危机》（剑桥大学出版社，2019年）的合著者，该书澳门威尼斯人注册网站研究了少数直言不讳的反对者如何利用当地发展和分区规则来阻止多户住房。费特曼办公室的立法助理也读了这本书，他帮助起草了这项立法。她告诉爱因斯坦，这本书激发了她解决经济适用房危机的想法，她在写大学论文时广泛阅读了这本书。
波士顿大学艺术与科学学院政治学副教授爱因斯坦说：“美国住房成本上升的一个关键驱动因素是，我们没有建造足够的住房来满足需求。”“我们没有建造足够的住房的一个关键原因是当地土地使用法规和分区政策的多样性。这项立法真正试图做的是为地方政府提供联邦支持激励措施，以消除这些障碍。”
《邻里卫士》是与爱因斯坦在波士顿大学的政治学家同事大卫·m·格利克和麦克斯韦·帕尔默合著的。
自从这本书出版以来，爱因斯坦和她的同事们继续探索当地的决策，特别是在住房方面。他们澳门威尼斯人注册网站研究了将公共会议转移到Zoom是否会鼓励更广泛的参与者（事实并非如此），并澳门威尼斯人注册网站研究了经济适用房通常附带的限制，这些限制可能会限制其可及性。爱因斯坦还是波士顿大学城市倡议的副主任，在那里她帮助领导了一项对美国市长的年度调查。
The Brink采访了爱因斯坦，谈到了新的联邦法案，它将如何改善人们获得经济适用房的机会，以及我们是如何陷入这一危机的。
问&一个
凯瑟琳·莱文·爱因斯坦
濒危时刻: 你在法案中哪里看到了你自己的工作和澳门威尼斯人注册网站研究的痕迹？
爱因斯坦：2019年，我们出版了一本书，真正探讨了监管政策如何使建造新住房变得极其困难。具体来说，我们考察了让公众参与（与住房有关的会议）的程序要求，以及这种参与赋予不具代表性的群体停止和推迟新建住房的权力的方式。我认为，法案中真正试图摆脱和简化这些地方土地使用法规的部分，而是将重点放在所谓的“正当”发展上，即开发可以不经过这些漫长的公共程序，这与我们的工作是一致的，这表明我们目前的监管环境从根本上被破坏了。
濒危时刻: 马萨诸塞州的米尔顿镇。在经济适用房的规定上，加州卷入了与该州的冲突。我可以想象那里的一些居民可能会认为这项法案听起来不民主，因为它剥夺了他们参与当地住房决策的权利。你对此有何回应或者账单是如何解释的？
爱因斯坦：这里的想法并不是要完全摆脱地方对土地使用的控制。现在，我们在大多数社区都有这样的制度，当有人想要建造一个以上的住房单元时，任何一种多户住宅，都必须经过一个令人难以置信的限制程序，并经过公众审查。我认为，像这样的政策表明，我们需要更精简的政策，而不是完全剥夺地方政府权力的政策，而是对地方政府说，你们需要制定自己的政策，这样我们才能建造更多的住房来满足需求，而不是有这种真正的自由裁量和不可预测的过程。这不是一项削弱地方对土地使用控制的法案。
濒危时刻: 你的书是基于什么澳门威尼斯人注册网站研究，你是怎么做的？
我们做的一件事是阅读了数千页的会议记录这些会议记录是澳门威尼斯人注册马萨诸塞州100多个社区的规划和分区委员会会议，主要是看谁参加了这些澳门威尼斯人注册新住房开发的公开会议。我们做了大量的行政数据分析，表明出席这些公共会议的人非常不能代表他们更广泛的社区。他们在很多方面都享有特权：他们年纪更大，更可能是白人，更可能是房主。他们也压倒性地反对建造新住房。我们还分析了土地使用法规及其与住房建设和价格的关系。我们采访了一些开发者。我们从不同的角度解决了这个问题，分析了社区、政府和私营部门的声音。
濒危时刻: 基于此，您对账单有什么满意之处？您还希望账单上有其他内容吗？
我非常热衷于联邦政府为地方政府提供资源和激励，以简化当地的土地使用法规。我认为，在这个问题上，我们不能指望每个地方政府都自愿地自己做这件事。这是一件很难做到的事情。即使一个地方政府想要改革其土地使用和分区政策，很多时候他们也可能缺乏这样做的资源和能力。
我认为，在我们所处的政治背景下，在这个国家，该法案已经尽了最大努力。当然，如果我要设计我的理想立法，我可能会加上一些不切实际的东西。但我认识到，我们生活在一个有很多不同政治约束的世界。它确实很好地提出了一些雄心勃勃的目标，同时理解了这些更广泛的限制。
濒危时刻: 你非常积极地参与了波士顿大学城市倡议和市长梅尼诺调查。当地领导人会欢迎这个法案还是会反对它，或者这可能取决于他们在政治光谱中的位置？
这取决于他们的政治立场。你之前提到了弥尔顿，我不知道他们现在的政府会对这样的政策感到非常兴奋。但我认为，在全国范围内，有很多地方政府（将会）这样做；这不仅会吸引高成本的沿海城市。我不认为费特曼参议员这样的人思考这个问题是偶然的——高昂的住房成本和分区是解决住房问题的障碍，这不仅影响着沿海大城市，也影响着农村地区。有很多不同的社区可能会从中受益，并认为这很有吸引力，联邦政府正在提供资源、能力和技术援助，以支持这些分区改革的努力。
濒危时刻: 你有没有听说过你的澳门威尼斯人注册网站研究影响过立法者或法律的其他例子？你是否定期与政策制定者交谈？
作为澳门威尼斯人注册网站研究人员，我和我的合著者发现最令人满意的一件事是，如果我们做的事情能够积极地造福于更广泛的世界，而不仅仅是针对狭隘的学术受众。作为这一承诺的一部分，我们定期与当地非营利组织、社区发展公司、倡导团体以及地方和州的政策制定者进行交流。我们的工作被引用在波士顿市议会的政策和证词中，我们也在马萨诸塞州议会作证。我们很高兴各级政府的政策制定者在我们的澳门威尼斯人注册网站研究中发现了一些有用的东西，可以思考如何解决住房危机。
濒危时刻: 在大波士顿地区，单户住宅的平均价格现在接近100万美元。我们是如何陷入经济适用房危机的？
有很多不同的原因，所以我不想给出一个单一的解释。但我认为这场危机的很多基础是在70年代奠定的，当时我们开始为建造新住房设置很多监管障碍，我们只是停止建造足够的住房来满足需求。特别是在马萨诸塞州和加利福尼亚州等地，我们看到了大量的就业增长，但我们没有看到住房单位的增长与此相匹配。因此，如果你有很多人来到一个地方，他们有经济资源，因为他们有工作，而你没有建造足够的住房，从数学上讲，你最终会陷入住房变得非常非常昂贵的境地。我们应对这场危机的最好办法是开始努力建造住房，努力满足需求，并降低房价。当你已经打了几十年的地基，这不是一个一夜之间就能解决的问题。
濒危时刻: 你如何评价该法案成功的几率？
我不是国会的预言家，所以你的猜测和我的一样好！我认为它可能比其他一些立法有更好的机会，部分原因是住房政策并没有像其他许多政策那样，沿着党派界线两极分化。这样的法案——我们将拭目以待——可能会同时获得民主党和共和党的支持。我们在州一级看到了这样的立法——蒙大拿，一位共和党州长，实际上提出了一些全国最雄心勃勃的住房立法。显然，让立法通过是非常困难的，而且很多人真的很看重地方对土地使用的控制，而没有看到全面的变化，这将使建造新住房变得更容易，所以这将永远是这种立法的障碍。我持谨慎乐观的态度。
为了篇幅和清晰度，本文经过了编辑。
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